スルガの不正、一体誰が悪かったのか不動産の人間が詳しく説明
最近何かと話題のスルガ銀行さん
アパート・マンション投資って何？って方は
スルガ銀行さんがどんな銀行で、本当に悪いのか？
イマイチ分かり辛いと思います。
今日はスルガ銀行・不動産業者・マンションオーナー
３者の目線でどんな悪い事があったのかご説明致します。
昨日の記事でスルガ銀行の事やその融資の事をわかりやすく
説明してますので参考程度にどうぞ＾＾
kasegu69.hatenadiary.jp
通常の融資とスルガ融資の違い
通常の融資であれば、銀行はまず購入者が何千万・何億とするマンションを
購入するに値するかどうかを審査します。
お金を貸すのだから当たり前ですよね
具体的にどういった審査を行うかと言いますと
購入者の収入・身分等の証明や財産証明、公的書類と購入物件の価値
購入者のその銀行との付き合い度が一般的です。
あと物件購入金額の２割～３割は自己資金で払ってねっていうルールも
逆を返せば、それ位払えないなら買う資格ないんじゃないの？
と受け取ってもいいと思います。
ではこれを箇条書きにしてスルガ銀行用に少し整理します。
購入者の収入・身分の証明→さすがに偽造出来ません(笑)
購入者の財産証明→不動産会社の主導の元に改ざん、銀行担当者・購入者共黙認
公的書類→偽造は出来ません
購入物件の価値→不動産会社と銀行担当者で最大限アップ
購入者とその銀行との付き合い度→ご新規様から大歓迎♪
自己資金→基本は１割と元から低い設定の上で、
不動産業者主導で銀行担当者黙認の上で自己資金を０にするマジック
では今日はネットでも話題の財産証明の改ざんについて書いてきます
財産証明の改ざんは何故必要か？
スルガ銀行の融資対象の年収の基準は年々高くなってますが
ボーダーラインとしては大体８００万以上です。
（ちなみに昔は６００万医者なら５００万）
では８００万円の年収の人がいくらの物件を買えるかといいますと
コロコロ審査基準が変わるので一概には言えませんが
また３月末などの銀行として数字が欲しい時にも審査基準が激変するので
なんとも言えませんが一応一般的には１０倍の８０００万位まで
年収が１０００万超えたら一気に２０倍～３０倍位になります。（時期にもよります）
しかし、ここで矛盾が生じるのが自己資金１割の壁です。
購入者は融資を受けて物件を購入するのですから
購入する物件は高ければ高いほど嬉しいものです。
なのでご自身の年収に倍率をかけた最大限の物件を購入する事が大半です。
しかし物件価格が大きくなればなるほど物件から得る利益も大きいですが
物件を購入する時の初期費用が大きくなります。
例えば年収８００万×１０倍＝８０００万
８０００万の自己資金１割＝８００万
最低でも８００万の自己資金が形上は持ってないと買えません。
ですが銀行の審査は８００万しかない人はそれで使い切ってしまう事が
目に見えており審査を通しません。
余裕資金での安定した投資という見せ方をしないと
審査が通らないと言うことは、銀行担当者はちゃんとわかってるので
ちゃんと教えてくれます。
行員）自己資金×２倍に加えて諸費用で必要な
登記費用や火災保険代がないと駄目よ。。。
業者）じゃー２０００万位あればいいですか？
行員）ちゃんと入出金履歴も用意してね。。。
ってノリです。
しかしそこで問題というか矛盾が生じます。
私も今まで何百人と投資家を目指す上場企業サラリーマンと
会ってきましたが、まず２、３００万以上貯金を持ってる
年収８００万円の人に会わないです。
会えたとしても
行員）自己資金×２倍に加えて諸費用で必要な
登記費用や火災保険代がないと駄目よ。。。
の約２０００万を持ってる人は超絶少ないです。
この方程式に乗っ取って条件を満たす人は皆無だと思いますが
実際の所、不動産投資ブームが巻き起こる程
大変多くのサラリーマンがマンションオーナーになってますよね。
その矛盾を解消する方法が資料改ざんと騒がれてる
ただの銀行口座（ネットバンク）の偽造です。
資料改ざんの核心的な三者の考え
銀行担当者としては売上（融資額）のノルマを達成したい
↓
目をつぶるし、いろいろチェックして教えてあげるから
上手くやってね。。。ちゃんと上手くやってね。。。
不動産業者としては売上が欲しいから、銀行も暗黙の了解だし
お客さんも喜んでるし、誰も騙してないから徹夜で画像修正するか。。。
購入者としては、全部任したらなんか買えない額の物件を
買わしてくれるし、バレないって言ってるし、
俺は関与してないし。。。ﾓｺﾞﾓｺﾞ
審査部の事を考えなかったら、銀行担当者＝銀行なんで
銀行・業者・購入者がみんな得をしてて
だれも騙してない（本当はだましてるんだけど）悪い事してない
ような雰囲気というか慣例が成り立ってました。
誰が悪いのか？
これって悪い事だと思います。
しかしながら今ネットで騒がれてるのは一方的に
スルガ銀行が不正融資してるとか資料改ざんしてるとか
それらを黙認してるとか言われたらなんかスルガだけが
凄く悪いイメージですが
それを言ったら皆悪いんじゃないんでしょうか。
みんな悪かったとしても
ただそこに悪い事した事によって被害者がいたでしょうか？
たまたまかぼちゃの馬車がダメになりましたが
かぼちゃの馬車問題での打撃とその打撃を食らった人と
上の不正行為は別問題ではないでしょうか。
※私はスルガ銀行の人間でも味方でもないですからね＾＾
持ちつ持たれつで誰も被害がなかったから
今まで１０年くらい問題にならなかったんでしょうね
でもこれからは金融庁も厳しくなるでしょうし
こういった事も出来にくくなるでしょうね＾＾
まぁ悪い事は悪いのでもう皆さんもこんな買い方はやめましょうね
違う銀行でも探しましょう(笑)→ちゃんとした真っ当な銀行ね＾＾
スルガの事を書き始めるとキリがないので
今日もこの辺で辞めときます。
昨日も書きましたがこの記事に関して
注意事項をコピペで貼り付けます(笑)
※あくまで私の見解ですし、もしかしたら偏った見方に
捉えられるかもしれませんがあくまで
不動産会社の私の目線程度に思って下さい。
※※実際の業務として私はスルガ銀行の融資を使って
お客さんに販売する会社に物件を販売してた卸問屋みたいな立ち位置であって
内容は詳しいですが私が直接的に販売に関係してる訳ではないので
その点はご了承下さい。
